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【美国房产】如何合理投資美國房地產

在海外投資的熱潮中,機遇已經擺在眼前,但規避風險仍不能忽視,該怎樣合理投資美國房地產,安全投資成為投資人普遍關心的問題。

美國房地產投資是一個熱點話題。美國的經濟很少像房地產這麼興旺。2007年,房地產價格飆漲的時候,是美國歷史上最大的房地產泡沫。但是,我們必須瞭解,房地產與所在地緊密相關。美國房地產在2011年跌入穀底。儘管在大多數的地方仍然沒有達到2006年的水準,但紐約、洛杉磯房等地產價格又開始攀升,已經達到當年的水準。 

華人偏愛房地產,常認為房地產是最好的投資。對於未來房地產的走向,人們看法不同。有人認為,房地產泡沫正在形成,因為房地產市場是由低利率推動的,聯儲會已經停止量化寬鬆政策。另外一些人認為,房地產市場還會繼續上升,也許有泡沫,但持有它並不是泡沫。由於通貨膨脹將會來臨,投資者需要硬資產(hardassets),而房地產就是硬資產。

中國人海外投資50%個人投資投到了美國,絕大多數往房地產方面投資。 

美國房地產市場正處於新一輪上升週期的初期,預期未來數年仍將有較好的表現。根據NAR資料顯示, 2016年1月份全國獨立屋中間價格是38萬美元左右,比去年同比增長8.2%。房價上漲的速度是自2015年4月份以來最快的,也是連續第47個月同比上升。事實上,美國的房價中位數已升至25萬美元,是2008年中期以來的最高水準。這一價格在過去一年中上漲了3.3%,並且據預計2016年還將繼續上漲。

中國買家在美國國外投資者中占比例最大,為286億美元,平均購房價格約為83.2萬美元。華人買家占了美國房地產所有國際買家的三分之一還多。

從紐約、華盛頓到加州,到處可見“一擲千金”購置房地產的中國投資者身影,而且這裏的“金”指的是現金全款。近年來,以現金全款購置美國房產的華人數增加了兩倍多,而且大部分購買的都是房價在50萬美元以上的高端房產。為什麼那麼多華人熱衷於投資美國房地產?其實是因為:

美國購房更有安全感

在美國購房,最大的特點是需要第三方機構——產權保障及託管交易服務公司的存在,在房子竣工、獲得入住證之前,投資者的房子定金、合同及銀行貸款等準備事項都會託管給這樣的交易公司。除此之外,第三方機構還可以為投資人對房子進行品質評估,美國這種在預售方面的管理對中國來講是一個借鑒措施。

可見,無論是在國內進行房地產投資,還是在國外,都少不了仲介機構的服務,但是美國的仲介機構具有完善的管理制度。首先美國的仲介人員要擁有執業證號碼,都必須是大學畢業,而且此後的每三年要進行一次專業考核。所以,投資者可以通過第三方機構人員的從業證編號來探究他的從業年限資歷和信譽度,若你不滿意其服務態度時,還可以向專門的管理部門投訴,那麼仲介人員的從業將會面臨危機。

美國土地都有身份證,規劃使用限制條件規範

在美國,所有的房產和土地都有一個編號,相當於中國人持有的身份證。所以有意向在美國房地產投資的國人,在考察房地產期間或者在挑選房產的時候,投資者要多放些心眼在土地編號上。在簽訂購買合同的時候,要仔細核對挑選的土地編號和合同中土地編號是否一致。而且在美國 ,土地編號是土地權屬糾紛中重要的法律根據。

美國各州的政府制定有關土地的法規來控制土地的利用,所以投資者需要對自己購買的土地做出相應的用途規劃報告。

在美國的住宅基本是獨戶獨棟,一戶占一塊地,私有化的土地需要配合政府的規劃,因此政府有專門的法律來規劃土地的用途,來確保城市規劃的合理性。如果投資者的土地需要轉讓,亦可對土地的用途進行限制。國人投資者通常會忽視土地用途規劃的重要性,以至於在後期帶來不必要的麻煩。

繳稅環節嚴格,降低空置率

在美國,投資者在完成交易之後,會常常感覺一身輕鬆,但是繳稅的問題會接踵而至。有房子就有房地產稅,通常為1%~3%。你所繳納的房地產稅成為你擁有房子的持有成本。這一政策使得美國的房地產市場的房屋空置率大大的降低了,而且也使投機的炒房行為得到了控制。

作為一般民眾,我們投資房地產應該注意下麵幾點。

現金流。你不應當過分關注購房的升值,升值只是許多目標中的一個。購買能夠維持房價的地方很重要,你必須注意當地經濟、犯罪率、學校、房屋破舊程度及地稅。例如,幾年前有人去底特律投資房地產,現在被套進去了。

杠杆。在一個上升市場裏,杠杆作用很厲害。儘管房地產長期只有3%成長,假如首付20% ,每年就是15%回報。利用這個杠杆,你的投資五年就會加倍。但是,若是房地市下降,杠杆也會害人。目前,3%至5%的貸款利率對房地產的投資還能接受。

稅務。單身個人賣掉自住房可以利得25至50 萬元而不用納稅,夫妻倆人的免稅額就是50萬元,前提是五年中你住在房子內至少兩年。假如你擁有出租房,所有與房地產有關的費用,包括折舊都可以抵稅。但是,假如你的年調整後總收入(AGI)超過15 萬,你出租房損失就不能抵稅。然而,房地產長期升值是現實的,你還可以考慮商用1031交換、信託、遺產規畫或分期收款來減輕稅務負擔。

假如你抵押貸款購買房地產,一定要保證有正的現金流,若是負的就不應當購買。購房花費包括每月償還貸款、管理費用、保險費、維修費、房地產稅,有些地方還有學校稅。用房地產出租換取收入。若是租金不能覆蓋花費,這個地產就要考慮了。

例如,你購買一處房地產花費10萬元,每月租金900元,房地產稅和保險每月200元,維修費及其他花費是每月200元。每月淨收入500元,一年是6000元。這樣,你10萬元投資每年掙回6000元,收益率就是6%。若是頭款2萬元,貸款8萬元買房,每月房貸是600元。現金流打平,15年後貸款付清,還可以折舊抵稅。

 

但是,投資房地地產要根據自己的情況進行考慮。買房首先要考慮首期款、手續費、保險、評估費、律師費、信用分數和時間管理等問題。

 

 

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